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월세소득 신고대상 기준은?

 

 

월세를 다달이 받게 되면 사업자 등록은 해야하는지, 세금은 납부하게 되는지 궁금해집니다. 주택을 하나 보유하고 있고 임대를 하는 경우, 조건에 따라 과세 대상이 되기도하고 대상이 되지 않기도 합니다. 월세소득 신고대상 기준은 어떻게 되는지, 소득세율 및 미신고 가산세는 얼마나 부과되는지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

임대소득 사업자등록 및 미신고 가산세

 

 

 

 

살고 있는 주택 외에 임대소득을 얻는 주택이 있다면 무조건 소득세법에 따른 사업자등록을 해주셔야 합니다. 사업개시 날짜로부터 20일 이내에 등록을 마쳐야 하며 등록을 하지 않는 경우 미등록 가산세를 물게 됩니다.(개시일부터 등록 신청 직전 날짜까지 총 임대수입의 0.2% 부과) 사업자 등록은 '홈택스 홈페이지-신청/제출-사업자등록 신청/정정- 사업자등록신청(개인)' 으로 들어가셔서 등록하시거나 세무서로 가셔서 신청해주시면 됩니다.

 

임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자등록은 '렌트홈 홈페이지-임대사업자등록신청'에서 하실 수 있는데요. 임대사업자등록 신청 페이지 맨 밑의 '국세청사업자신고'에 체크를 해주시면 소득세법에 따른 사업자등록을 동시에 진행하실 수 있습니다. 임대소득 신고를 하지 않는 경우는 납부해야할 세금에서 20%가 더 붙은 세금을 내야 한다고 하네요.

 

 

 

 

월세소득 신고대상 / 간주임대료 소득세 과세 기준

 

2018년까지 임대소득 2천만원 이하는 세금을 부과하지 않았습니다. 그러나 소득세 부과 기준이 바뀌어서 지난 해 주택임대소득이 2000만원이 되지 않더라도 종합소득세를 신고하는 기간(5월달)에 소득신고를 해주셔야 합니다. 연간 2000만원이 되지 않는 월세 소득을 얻고 있더라도 가지고 있는 주택의 가격과 주택 수에 따라 납부나 신고 요건이 상이하다고 하네요. 업무용 오피스텔이나 상가는 무조건 과세입니다.

 

주택을 2개 보유하고 있는 경우 1개라도 월세 임대로 소득을 얻고 있다면 과세대상이 됩니다. 2개의 주택을 전부 전세로 놓는 경우 과세대상이 되지 않습니다. 1개 주택을 보유하고 있는 경우, 공시가격 9억원 초과 주택이나 국외에 있는 주택을 임대하면 과세대상에 포함이 됩니다. 하지만 이 주택을 전세로 놓고 있거나 공시가격이 9억원 이하라면 과세대상이 되지 않습니다.  

 

 

 

주택을 3개 이상 보유하고 있는 경우 다달이 받는 월세부터 전세 임대 보증금도 과세 대상이 됩니다. 보증금 총 금액에서 3억원을 차감하고, 그 금액에서 60%를 곱한 후 간주임대료를 산정하면(정기예금이자율로 월세 환산) 월세소득과 합산하여 세금을 부과하게 됩니다. 기준시가 2억원 이하, 주거 전용면적 40제곱미터 이하 소형주택은 간주임대료 과세를 하지 않습니다.(2021년까지만 적용)

 

주택 수는 부부 합산으로 보게 됩니다. 공동명의 주택을 갖고 있는 경우 지분이 큰 사람의 주택수에 포함시키고 지분이 큰 사람이 2명 이상이면 각각의 주택 수에 포함시킵니다. 합의를 하는 경우 지정한 사람의 주택 수에 포함시킬 수 있습니다. 직계존비속이 소유하고 있는 주택 수는 포함시키지 않습니다. 미혼인 사람이 집을 하나만 소유하고 있다면 임대소득세 과세를 하지 않습니다. 기혼인 경우 배우자와 본인의 주택 수를 합해서 하나인 경우 과세를 하지 않습니다.

 

 

 

 

 

 

주택임대소득 분리과세/종합과세 및 임대소득세율

 

임대소득이 2천만원 이하일 때에는 분리과세와 종합과세 중에서 하나를 택하게 되는데, 분리과세가 세금이 덜 나오는 편입니다. 2천만원이 넘어가면 종합과세를 하게 되며 세금 부과는 인당 실시하게 되고 부부합산으로 하지 않습니다.

 

임대소득을 분리과세로 계산하는 경우 14%의 세율을 적용받고, 종합과세를 하는 경우 이자소득, 연금소득, 배당소득, 사업소득, 근로소득 등을 모두 더해서 과세를 하기 때문에 소득에 따라 6%에서 최대 42%까지 세율을 적용할 수 있습니다. 임대소득 외의 소득이 없는 분은 종합과세가 유리할 수 있습니다.

 

 

 

주택임대소득 이외 종합과세 대상 소득액이 2천만원 이하이며, 주택임대 총수입액수가 1천만원 이하라면 주택임대 사업자등록 등의 조건을 만족시킨 후 분리과세를 선택합니다. 기본공제 400만원과 필요경비 60% 우대가 적용되어 유리하게 됩니다. 

 

 

 

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